Popatrzcie proszę na poniższy wykres pokazujący zmianę cen nieruchomości w 20 amerykańskich regionach metropolitalnych według indeksu S&P/Case-Shiller, od początku recesji w USA (grudzień 2007) do stycznia 2011 roku:

Za S&P/Case-Shiller

Za S&P/Case-Shiller

Przeciętne ceny domów spadły o około 22% od początku recesji, o około 31% od maksimum cenowego zanotowanego w lipcu 2006 roku.

A teraz popatrzcie na wyniki najnowszego sondażu Pew Research Center, w którym poproszono Amerykanów by oszacowali zmianę wartości posiadanych przez nich nieruchomości:

Za Pew Research Center

Za Pew Research Center

Więcej Amerykanów (48%) uważa, że od początku recesji wartość ich nieruchomości wzrosła lub nie zmieniła się niż sądzi, że wartość ich nieruchomości obniżyła się (47%). Choć teoretycznie, można pogodzić 22% spadek indeksu S&P/Case-Shiller i wyniki sondażu to dużo sensowniejszym wytłumaczeniem obserwowanej dywergencji (choćby w świetle faktu, że ceny spadły w każdym z 20 obszarów metropolitalnych) jest wniosek, że Amerykanie trwają w zbiorowym złudzeniu co do wartości posiadanych przez siebie nieruchomości.

Fascynujące rezultaty przynosi rozbicie grupy osób, które uważają, że ich nieruchomości straciły na wartości od początku recesji na grupy, według poziomu edukacji i poziomu dochodów:

Za Pew Research Center via Felix Salmon

Za Pew Research Center via Felix Salmon

Co się okazuje? Ludzie z wyższym wykształceniem i wyższymi dochodami są dużo bardziej skłonni oceniać, że wartość ich nieruchomości spadła od początku recesji niż osoby słabo wykształcone i mniej zamożne. To zjawisko także teoretycznie można wyjaśnić (spadek cen mógł mocniej dotknąć wyższe segmenty rynku nieruchomości) ale w obliczu braku dokładnych danych statystycznych sensowniejszym wydaje się wytłumaczenie, że osoby lepiej wykształcone i lepiej zarabiające w większym stopniu zdają sobie sprawę z otaczającej ich rzeczywistości finansowej.

Jeśli powyższe wnioski o zbiorowym złudzeniu Amerykanów co do rynku nieruchomości są prawdziwe (ciągle 81% Amerykanów zgadza się lub mocno się zgadza z opinią kupno nieruchomości jest najlepszą długoterminową inwestycją jaką człowiek może poczynić – to zaledwie 3 punkty procentowe mniej niż w 1991 roku) to jest zła informacja dla amerykańskiego rynku nieruchomości. Otóż, proces dostosowawczy po każdym bąblu cenowym wymaga powrotu cen do ich fundamentalnej wartości. Ten proces nie nastąpi jeśli zbyt wielu potencjalnych sprzedających pozostanie poza rynkiem, z powodu złudnego przekonania, że obecne ceny są chwilową aberracją a wartość ich nieruchomości jest znacznie większa niż wskazują na to ceny transakcyjne.

Mam okazję obserwować to zjawisko na żywo, na krakowskim rynku nieruchomości, gdzie ciągle znajdują się sprzedający tkwiący w złudzeniu z lat 2006-2008 i wystawiający nieruchomości z ceną ofertową o 30% a nawet 40% wyższą niż obecne ceny transakcyjne. To brutalne, ale Ci ludzie muszą się zniechęcić by rynek wrócił do stanu równowagi.