Wczoraj polecono mojej uwadze tekst na jednym z blogów, którego fragment, w krzykliwym kolorze obwieszczał: Ewentualna podniesienie przez SNB głównej stopy procentowej do poziomu 2% zaowocuje prawdopodobnie wzrostem miesięcznej raty o około 100%.

Zacząłem się zastanawiać jak to możliwe, że podniesienie stóp procentowych z 0,25% do 2% spowoduje dwukrotny wzrost miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Szybki i uproszczony rachunek wskazywał, że będzie to wartość zbliżona do około 20%. Podobny wynik otrzymałem na kalkulatorze kredytowym.

Postanowiłem więc zrobić podobne zestawienie: symulację, która pokaże jak będą się zmieniać wielkości miesięcznych rat kredytu hipotecznego przy zmianie kursu franka szwajcarskiego i zmianie oprocentowania pożyczek na rynku międzybankowym w Szwajcarii (LIBOR CHF 3M). W uproszczeniu: głównym czynnikiem determinującym wysokość LIBOR jest poziom stóp procentowych – tak więc symulacja prognozuje de facto wpływ zmiany stóp procentowych w Szwajcarii na wysokość rat kredytu hipotecznego.

Symulację przeprowadziłem dla kredytu na 400 000 złotych, na 30 lat. Założyłem spread (marżę) pomiędzy kredytem hipotecznym a międzybankową stawką referencyjną na poziomie 1,5%  oraz spread walutowy (przy spłacie rat kredytu) na poziomie 5%. Poniższa tabela przedstawia wysokość hipotetycznej pierwszej raty (przy założeniu stałych rat) dla kredytu branego przy kursie PLN/CHF na poziomie 3,25 i odpowiednim kursie walutowym i poziomie LIBOR CHF 3M (obecny poziom CHF 3M Interbank rate to 0,2%)

symulacja wysokosci rat

Mam nadzieję, że nic nie pomyliłem w formule. Wzrost międzybankowej stawki  referencyjnej z 0,25% do 2% oznaczałby wzrost miesięcznej raty o około 25%. Podobny efekt miałby wzrost kursu franka szwajcarskiego do poziomu powyżej 4 zł.

Proszę zwrócić uwagę jak duże ryzyko biorą na siebie osoby pożyczające w obcej walucie. Poza ryzykiem stóp procentowych biorą na siebie ryzyko kursu walutowego. Z łatwością można wyobrazić sobie sytuację, w której w okresie kilku lat wskutek zmiany opisanych wyżej czynników, miesięczne raty rosną o 100% (albo spadają o 50%).

Na przykład: w grudniu 2005 roku można było wziąć kredyt w CHF przy kursie PLN/CHF 2,5 i CHF 3M Interbank rate na poziomie 1%. Rata takiego kredytu wynosiła około 1660 złotych. Obecnie wynosi około 1950 złotych. Można sobie jednak wyobrazić scenariusz, gdy przy kursie PLN/CHF na poziomie 3,75 i poziomie LIBOR CHF 3M równym 3% rata wzrośnie do 3200 złotych, a więc niemal podwoi się od grudnia 2005 roku (oczywiście, realnie, część kredytu została już spłacona od grudnia 2005 więc rata nie będzie tak wysoka – to teoretyczna wysokość raty).

Taką symulację dla kredytu na 200 000 PLN i 25 lat, w oparciu o dane historyczne sporządzili analitycy Nomura:

Za Nomura

Za Nomura

Powyższe rozważania sugerują także, że istotne ruchy na szwajcarskim rynku finansowym, owocujące wzrostem kursu CHF lub wzrostem stóp procentowych Szwajcarskiego Banku Narodowego mogą wywołać duże reperkusje w Polsce ponieważ mogą wpłynąć na zdolność do obsługi kredytów hipotecznych w CHF.