Specjalna ramka z aktualnym kursem franka szwajcarskiego na głównej stronie Pulsu Biznesu, artykuły na głównej stronie Gazeta.pl – ekspozycja polskiego rynku kredytów hipotecznych wkroczyła do ‘mainstreamu’. Czy problem rzeczywiście jest poważny?

Kurs franka szwajcarskiego zbliża się do poziomu 3,5 zł. To około 50% powyżej średnich poziomów z lat 2007-2008.  Tymczasem dane z Biura Informacji kredytowej wskazują, że odsetek zagrożonych kredytów (opóźnienie w spłacie przekraczające 30 dni) wśród walutowych kredytów hipotecznych wynosi 1,5%. Analogiczny wskaźnik dla kredytów złotówkowych wynosi 2,2%.

Jak informuje Puls Biznesu, nawet kredyty walutowe z 2008 roku (średni kurs CHF na poziomie 2,2 zł) mają bardzo niski wskaźnik zagrożonych kredytów – 1,8%, przy wskaźniku dla kredytów złotówkowych z tego okresu na poziomie 3,3%.

Na razie, nawet przy kursie CHF w okolicach 3,5 zł nie ma więc problemu ze spłacalnością kredytów we frankach szwajcarskich. Bartosz Pawłowski z BNP Paribas podkreślił, że Polacy okazali się bardzo zdyscyplinowanymi kredytobiorcami hipotecznymi. Dodał jednak: problem polega na tym, że kredytobiorcom nie zostaje zbyt wiele pieniędzy na inne wydatki. To całkiem rozsądna uwaga. Nawet jeśli nie zobaczymy masowych problemów ze spłacalnością kredytów to wzrost rat kredytowych to 10%,20% czy 30% wzrost wysokości rat kredytowych będzie negatywnie oddziaływać na wydatki konsumpcyjne.

Drugą kwestią jest problem zatopionych hipotek, czyli kredytów hipotecznych, których wartość (wskutek wzrostu wartości franka szwajcarskiego) jest wyższa niż wartość nieruchomości. Jak pokazała symulacja Nomura, którą wykorzystałem w tekście Jak bardzo ryzykowne są kredyty we frankach? duża część kredytobiorców, którzy brali kredyt walutowy w 2007, 2008 i 2009 roku ma obecnie więcej kredytu do spłacenia niż wynosiła jego oryginalna wartość. Wskutek marazmu lub spadku cen nieruchomości, część kredytobiorców, których kredyt finansował 100% wartości nieruchomości, ma do spłacenia więcej niż wynosi aktualna wartość nieruchomości.

Za NBP

Za NBP

Nie posiadam dokładnych danych dotyczących odsetku walutowych kredytów hipotecznych, które znajdują się ‘pod wodą’. Analiza kursu CHF/PLN oraz cen nieruchomości wskazuje, że może chodzić o dużą część kredytów walutowych z lat 2007-2009.

Poniższy wykres pokazuje natomiast, że może to być istotna część wszystkich kredytów walutowych ponieważ na lata 2007-2008 przypadł boom na walutowe kredyty hipoteczne.

Za NBP

Za NBP

Rzecz w tym, że polskie prawo (kredytobiorca odpowiada całym majątkiem za kredyt hipoteczny) praktycznie wyklucza zjawisko ‘strategicznej niewypłacalności’. Problem znajdujących się pod wodą kredytów hipotecznych może więc oddziaływać na mobilność zawodową Polaków oraz podaż na rynku wtórnym. Moim zdaniem, nieruchomości z kredytami hipotecznymi ‘pod wodą’ raczej nie będą trafiały na rynek. Jakie jest Wasze zdanie?

Dopisane: Proszę zwrócić uwagę na dyskusję pod tekstem, przede wszystkim, informację (podaną przez ‚kkk’) o tym, że różnice w jakości kredytów złotówkowych i walutowych są w dużej części wynikiem przewalutowan kredytów walutowych na złote po wystapieniu istotnych opóźnień w spłacie kredytu albo innych przesłanek utraty jego wartości. Po uwzględnieniu tego mechanizmu różnice w jakości tych dwóch grup kredytów znikają, co dalej falsyfikuje opinię o ‚szczególnie dużym’ ryzyku związanym z kredytami walutowymi.