Zwróciłem dziś uwagę na niezwykle interesujące dane podane przez Rzeczpospolitą, dotyczące polskiego rynku nieruchomości. Za Onetem: Gdyby w sześciu aglomeracjach utrzymała się średnia sprzedaż z ubiegłego roku, deweloperom starczyłoby już wybudowanych mieszkań na 17 miesięcy. Na koniec 2008 r. mieli bowiem w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu ok. 37 tys. lokali w ofercie.
Co prawda dane dotyczą zaledwie sześciu największych polskich aglomeracji, mogą więc nie być miarodajne dla całego kraju (choć znam lokalne rynki, gdzie zapasy wydają się być większe), ale gdy tylko je zobaczyłem zapragnąłem sprawdzić jak wygląda sytuacja na rynku przeżywającym największe załamanie na rynku nieruchomości od Wielkiej Depresji – w USA. Za MarketWatch: Inventories of unsold homes fell 7.0% to 374,000, marking the lowest level since February 2004 (…)
But builders are having a tough time working off excess supply because of weak demand.
The inventory represented a 11.5-month supply at the November sales pace, down slightly from 11.8 months in October. One year ago, the month-supply figures stood at 9.3 months.
Dane dotyczące zapasów dotyczą nowych domów pozostających w rękach deweloperów – z grubsza odpowiadają więc danym z rynku polskiego. Zwracam więc uwagę czytelników, że zapasy nowych domów w USA odpowiadają 11.5 miesięcznej sprzedaży (choć jeszcze rok temu odpowiadały 9.3 miesięcznej sprzedaży). Zapasy nowych mieszkań w największych polskich aglomeracjach odpowiadają 17 miesięcznej sprzedaży – co oznacza, że deweloperzy potrzebuje półtora roku by sprzedać wszystkie posiadane mieszkania, zakładając, że nie oddadzą w tym czasie żadnej nowej inwestycji. Trzema mieć więc sporo tupetu by obwoływać ‘dołek’ na rynku nieruchomości w Polsce.
Tym bardziej, że niewiele wskazuje na wzrost sprzedaży nowych mieszkań w 2009 roku. Rzeczpospolita podaje: W sześciu największych polskich aglomeracjach odpowiadających ponad połowie rynku, deweloperzy sprzedali w 2008 r. niecałe 26 tys. mieszkań, czyli niemal 30 proc. mniej niż w 2007r. Cóż, nie widzę powodów, dla których sprzedaż nowych mieszkań w 2009 ma być wyższa niż w 2008 roku. Praktycznie przez pierwszą połowę 2008 roku warunki na rynku kredytowym były przyzwoite. Nie da się tego powiedzieć o 2009 roku. Co prawda analitycy mówią o spadających stopach procentowych, które mają poprawić sytuację na rynku kredytowym, ale zapominają dodać, że w 2008 roku większość kredytów zaciągana była w walutach obcych, które to kredyty teraz są bardzo trudne dostępne i w przypadku których, spadek złotego z nawiązką ‘zjadł’ zyski ze spadku stóp procentowych. Nawet teraz, rata kredytu w złotówkach jest większa niż obecna rata dla tego samego kredytu w walucie obcej (pomijam horrendalne prowizje bankowe i utrudnienia w dostępie) i zdecydowanie wyższa niż rata kredytu w walucie obcej rok temu. Mówienie więc o poprawie dostępności kredytów hipotecznych tylko na podstawie zmian FX (kursów walutowych) i stóp procentowych jest poważnym nadużyciem.
A przecież, w ostatnich kilku miesiącach zdecydowanie wzrosły prowizje bankowe, wzrosły wymagania co do wkładu własnego i zaostrzyły się kryteria oceny zdolności kredytowej. Od strony dostępności kredytów rynek nieruchomości wyglądać będzie w tym roku zdecydowanie gorzej niż w 2008 roku. Jeśli dodamy do tego spadającą dynamikę wzrostu wynagrodzeń, wzrost kosztów utrzymania wskutek podwyżki cen urzędowych i pierwsze oznaki napięć na rynku pracy, to otrzymamy bardzo ponury obraz strony popytowej na rynku nieruchomości w Polsce w 2009 roku. Co jeszcze powinienem dodać? Duża część mieszkań kupionych w 2006, 2007 roku i w pierwszej połowie 2008 roku była kupiona pod inwestycje. Nie sądzę by inwestorzy instytucjonalni i indywidualni spekulanci wrócili na rynek mieszkaniowy w 2009 roku. Spodziewałbym się raczej, że część z nich wzmocni stronę podażową.
W tej sytuacji spadek cen o 20% z obecnych poziomów, przy założeniu, że już dokonał się spadek o 20% od szczytów, nie wydaje się niczym nadzwyczajnym. Chyba, że wydarzy się coś nieprzewidzianego. Na przykład upadnie jeden z kilku dużych deweloperów albo dojdzie do kryzysu walutowego. Wtedy spadek tylko o 20% będzie zaskoczeniem.
Jeszcze jedna uwaga. Gazeta Wyborcza donosi za GUS: Liczba mieszkań oddanych do użytku wzrosła w grudniu 2008 roku o 80,3 proc. wobec analogicznego okresu 2007 roku i wyniosła 31.031 – podał Główny Urząd Statystyczny w komunikacie. Równocześnie liczba oddanych mieszkań w grudniu wobec listopada wzrosła o 144,1 proc. Te dane są zupełnie nieporównywalne do danych z Rzeczpospolitej ponieważ dotyczą całego kraju, w tym budownictwa indywidualnego. Zwracam jednak uwagę na wysoką dynamikę liczby oddanych mieszkań w grudniu 2008 roku i w całym 2008 roku. Trudno mi też uwierzyć, że deweloperzy mogą zamrozić większość (mówi sie o 85%) inwestycji. Wydaje się logiczne, że może to dotyczyć przede wszystkim inwestycji o niewielkim stopniu wykonania, a nie tych ukończonych w 70% i więcej. Biorąc pod uwagę, że pierwsze decyzje o zamrażaniu inwestycji podejmowano w ostatnich 4 miesiącach 2008 roku spodziewałbym się, że maszynka oddająca nowe mieszkania jeszcze ‘pokręci’ się na wysokich obrotach przez kilka miesięcy zanim siła rozpędu pozwoli jej wyhamować. Chętnie poznałbym zdanie niezależnego fachowca w tej materii.
Related posts:
