Miałem dzisiaj przyjemność zapoznać się z nowatorską teorią ekonomiczną, która ma szanse wejść do historii analizy rynkowej. Otóż, jeden z polskich blogerów ekonomicznych udowadnia na swoim blogu, że wysoki kurs franka zatrzyma podaż mieszkań w Polsce! Nie pomyliłem się, ten Pan napisał o podaży, nie o popycie. Zanim przedstawię jego argumentację, zachęcam czytelników by dali sobie chwilę na szastworzenie koherentnej teorii pokazującej jak wysoki kurs franka może zatrzymać podaż mieszkań.
………………….. Koniec szansy.
Karol Wilczko podał następującą argumentację: Jedynie osoby, które zaciągnęły kredyty w CHF w 2003 roku nie odczuli istotnie wzrostu zadłużenia. Wtedy jeszcze kurs przekraczał 3 PLN /CHF. Każdy inny moment zaciągnięcia kredytu oznacza dziś per saldo wyższe zadłużenie. Jeżeli w międzyczasie w wystarczającej skali nie wzrosła cena mieszkania – według naszych szacunków średnio o 38% – po prostu nie opłaca się go sprzedawać. Udział takich mieszkań w całej rynkowej podaży jest bardzo trudny do oszacowania. Według naszych szacunków problem dotyczy co najmniej 10% oferowanych do sprzedaży nieruchomości. Jeżeli jednak skala okaże się większa może oznaczać wycofanie sporej części podaży.
Jak rozumiem, Pan Wilczko, wychodzi z założenia, że powodem, dla którego ludzie sprzedają mieszkania jest chęć zrealizowania na nich zysku. Jeśli nie są w stanie osiągnąć tego celu nie sprzedają mieszkania. Już widzę zastosowanie tej reguły na rynku akcji: 30% spadek akcji Lotosu dramatycznie zmniejszy podaż akcji naftowej spółki. Zdecydowana większość inwestorów nie będzie sprzedawać akcji Lotosu ponieważ to się jej nie opłaca wskutek tego, że zapłacili za akcje więcej niż wynosi ich rynkowa cena! Genialne w swojej prostocie, ale posiada poważny feler: nie działa. Przynajmniej na rynku akcji.
A teraz na poważnie. Pan Wilczko słusznie zauważa, że wzrost kursu CHF spowodował, że większość kupujących mieszkania za kredyt w CHF w ostatnich latach ma więcej kredytu do spłacenia niż wynosi wartość ich mieszkania. W niektórych przypadkach, o czym Pan Wilczko nie informuje, wzrost wartości kredytu zbiegł się ze spadkiem ceny mieszkania. Możemy sobie wyobrazić pechowca zaciągającego kredyt w CHF przy kursie 2.2 zł, na zakup mieszkania w Krakowie, które kosztowało 400 tysięcy złotych. Załóżmy, że cena mieszkania spadła o 15%, a frank kosztuje 3.1 złote. Pechowiec ma do spłacenia 564 000 złotych (minus to co spłacił przez rok) i mieszkanie warte 340 000 tysięcy.
Czy taka sytuacja rzeczywiście może zmniejszyć podaż na rynku mieszkań? Teoretycznie może. Dotyczyć to będzie jednak jedynie tych inwestorów, którzy kupowali mieszkanie w celach inwestycyjnych i robili to na kredyt. Co więcej, dotyczy to inwestorów, którzy są płynni finansowo i mogą spłacać raty kredytu, w przeciwnym wypadku decyzje o sprzedaniu mieszkania podejmie bank. Wreszcie dotyczy to inwestorów, którzy nie zdecydują się ucinać straty na inwestycji w nieruchomości. Powstaje pytanie: jaka część mieszkań w Polsce została kupiona na kredyt w celach inwestycyjnych z kilkuletnim horyzontem inwestycyjnym, przez inwestorów na tyle silnych finansowo i psychicznie by przetrzymać spowolnienie gospodarcze? Powiem szczerze, że nie mam pojęcia. Wydaje się jednak, że wpływ decyzji tych inwestorów na cały rynek mieszkaniowy w Polsce będzie marginalny. Dlaczego?
Ponieważ problemy rynku nieruchomości w Polsce dotyczą zarówno nadpodaży mieszkań jak i spadającego popytu efektywnego na mieszkania. Nadpodaż nowych mieszkań, z którymi mają konkurować mieszkania kupione w ostatnich latach w celach inwestycyjnych w nowych projektach, jest znaczna. W sześciu największych aglomeracjach zapasy nowych mieszkań wystarczą na 17 miesięcy sprzedaży, przy utrzymaniu obecnej dynamiki sprzedaży. Efektywny popyt na mieszkania zmniejsza się wskutek spadku kursu złotego i podwyższenia wymagań stawianych kredytobiorcom, w tym wymagań co do wysokości wkładu własnego. Efektywny popyt na mieszkania zwiększać będzie dalszy spadek cen mieszkań, a zmniejszać rosnące bezrobocie. Gdzie w tej łamigłówce znajdą się mieszkania, o których napisał Pan Wilczko trudno mi powiedzieć? Na pewno jednak nie będzie to istotne miejsce.
Mamy więc do czynienia z kolejną próbą zaklinania rzeczywistości i takiej interpretacji danych rynkowych by wspierała osobisty stosunek do rynku autora ‘analizy rynkowej’. Równie dobrze można przecież zauważyć, że nie sprzedane mieszkania zasilą rynek mieszkań pod wynajem, zwiększą podaż i obniżą ceny wynajmu. To natomiast obniży wycenę dochodową mieszkań na całych rynku i będzie stymulować dalszy spadek cen.
Related posts:
