JW Construction (ticker JWC), jeden z kilku największych deweloperów w Polsce, opublikował raport za IV kwartał. Czytanie raportów kwartalnych porywającą lekturą nie jest, ale czasem kryją w sobie niezwykle cenne informacje, nie tylko o firmie, ale także o rynku na jakim działa. JWC ma w zwyczaju umieszczać w ‘Informacji dodatkowej do raportu’ dane o wartości miesięcznej sprzedaży mieszkań oraz informacje o zrealizowanych, będących w fazie realizacji i planowanych projektach. Obydwie te informacje, w kontekście dyskusji o przyszłości rynku nieruchomości w Polsce są niezwykle cenne. Pierwsza dotyczy strony popytowej, druga opisuję stronę podażową. Więc zaczynamy:
Poniższe tabela przedstawia miesięczną sprzedaż mieszkań przez JWC w latach 2006 do 2008. Trzeba zwrócić uwagę, że niektóre miesięczne dane są zawyżone transakcjami pakietowymi, z drugiej strony brak takich transakcji także jest cenną informacją o stanie rynku. Dane dotyczą, sprzedaży mieszkań w ujęciu wartościowym – liczoną według wartości zawartych umów z klientami.
| 2006 | 2007 | 2008 | |
| Styczeń | 62.4 | 93.4 | 23.2 |
| Luty | 104.3 | 65.4 | 33.0 |
| Marzec | 111.1 | 70.8 | 15.9 |
| Kwiecień | 64.5 | 126 | 10.2 |
| Maj | 78.4 | 134.8 | 31.3 |
| Czerwiec | 93.1 | 90.4 | 18.4 |
| Lipiec | 54.8 | 127.8 | 16.5 |
| Sierpień | 78.8 | 51.3 | 10.1 |
| Wrzesień | 114.1 | 58.2 | 14.8 |
| Październik | 110.1 | 30.2 | 10.3 |
| Listopad | 113.6 | 104.4 | 12.2 |
| Grudzień | 72.7 | 213.2 | 6.6 |
Zestawienie roczne wyglądałoby tak:
| Rok | Wartość sprzedaży mieszkań (w mln zł.) |
| 2006 | 1 058 |
| 2007 | 1 166 |
| 2008 | 203 |
Robi wrażenie, prawda? Spadek sprzedaży mieszkań rok do roku wyniósł w 2008 roku 82%. Inne zdanie ma Krzysztof Woch, który w Parkiecie dowodzi, że JWC zanotowało ujemną sprzedaż mieszkań w całym w 2008 roku. Wynika to z faktu, że więcej klientów rozwiązało umowy o zakup mieszkania niż zawarło nowe kontrakty. Według dziennikarza, ujemna sprzedaż dewelopera osiągnęła 536 lokali. Przygotowałem jeszcze wykres (dane w mln złotych)
Opracowanie własne
Uprzedzając trochę fakty podam, że JWC ma w IV kwartale 2008 roku 1590 mieszkań do sprzedania. Pobawmy się matematyką i zobaczmy jak długo będzie je sprzedawał przy utrzymaniu dynamiki sprzedaży z 2008 roku. W 2008 roku JWC, według samej spółki, sprzedał 530 mieszkań. Dawałoby to średnią miesięczną sprzedaż na poziomie 44 mieszkań, czyli zapasy na 36 miesięcy sprzedaży i to przy założeniu, że przez najbliższe 3 lata JWC nie odda żadnego nowego mieszkania.
Co ciekawe, gdyby założyć, że to IV kwartał 2008 roku, a nie cały 2008 wyznaczył poziom średniej sprzedaży w 2009 roku, to otrzymany wynik będzie dużo gorszy. W IV kwartale sprzedano 90 mieszkań, czyli średnia miesięczna sprzedaż wyniosła 30 lokali. Oznaczałoby to, że JWC ma zapasy mieszkań na 4 i pół roku (53 miesiące) średniej sprzedaży z ostatniego kwartału!
Kontynuacja tekstu: tutaj
Related posts:
Racja. Proszę Trystero o skasowanie moich postów.
