Jednym z najlepszych sposobów na zmierzenie bańki na jakiejś klasie aktywów finansowych jest sprawdzenie jak daleko rynkowa wycena tych aktywów oddaliła się od historycznej lub przed-spekulacyjnej wyceny tych aktywów. W przypadku rynku nieruchomości, można tego dokonać analizując stosunek ceny nieruchomości do kosztów wynajmu nieruchomości (rocznych albo miesięcznych). W dużym uproszczeniu jest to odpowiednik stosowanego na rynku akcyjnym wskaźnika cena/zysk (naturalnie trzeba odliczyć amortyzację by uzyskać właściwy wskaźnik cena/zysk dla mieszkania).
Na blogu News N Economics zamieszczono wykres pokazujący współczynnik cena/koszty wynajmu (price/rent ratio) dla rynków nieruchomości w USA, Irlandii, UK, Hiszpanii i Niemiec od 1987 roku do pierwszego kwartału 2009 roku. Wykres pokazuje zmianę współczynnika przy zaindeksowaniu go do ’1′ w każdym w tych państw w 1997 roku.
News N Economics
Kilka uwag można poczynić do tego wykresu. Po pierwsze, nawet biorąc pod uwagę specyfikę niemieckiego rynku nieruchomości (przede wszystkim wpływ zjednoczenia Niemiec) warto zapytać czy w Niemczech, jako w jednym z tych państw nie były dostępne tanie kredyty możliwe dzięki niskim stopom procentowym. Oczywiście, w Niemczech także dostępne były tanie kredyty, nie doprowadziły jednak do powstania bańki na rynku nieruchomości w pierwszej dekadzie XXI wieku. Moim zdaniem to kolejny dowód na to, że czynniki monetarne nie były same w sobie stworzyć bańki spekulacyjnej – potrzebne były inne czynniki: psychologiczne (poziom apetytu na ryzyko), polityczne (polityka podatkowa, polityka promocji posiadania własnych domów), finansowe (deregulacja systemu finansowego, innowacje finansowe) i inne.
Wykres pokazuje nie tylko rozmiar bańki na rynkach nieruchomości ale także odległość jaka obecnie dzieli te rynki od stanu przed-spekulacyjnego. Warto przy tym pamiętać, że osiągnięcie równowagi wskaźnika cena/koszty wynajmu umożliwić mogą zarówno spadki cen jak i wzrosty czynszów (choć to ostatnie w okresie spadających lub znajdujących się w stagnacji dochodów ludności jest mało realne). Należy także zaakceptować idee, że rynek nieruchomości zmienił się pod wpływem bańki spekulacyjnej i akceptować będzie dużo wyższe wskaźniki cena/koszty wynajmu w przyszłości.
Related posts:
