Wbrew pozorom istnieje wiele instrumentów i modeli pozwalających ocenić czy cena nieruchomości odpowiada jej fundamentalnej wartości. Niestety, większość z nich odwołuje się do danych historycznych, zakładając mniej lub bardziej poprawnie, że historyczne relacje powtórzą się w przyszłości. W Polsce, problem polega na tym, że rynek nieruchomości istnieje zaledwie 20 lat, a na dobrą sprawę rozwinął się dopiero 10 lat temu po ostatecznym pokonaniu demona inflacji. Daje to armii nieuczciwych analityków i dziennikarzy, opłacanych przez sektor deweloperski, nieograniczone pole do manipulowania opinią publiczną i szerzenia mitu, że na nieruchomościach nie można stracić, a mieszkania w Polsce są tanie.
Zdroworozsądkowe głosy, że to nienormalne by mieszkanie we Wrocławiu kosztowało więcej niż lokal o podobnym standardzie w Berlinie, że Warszawa nie zasługuje by być dwukrotnie droższa od Budapesztu traciły swoją siłę w obliczu zmasowanej akcji propagandowej, wmawiającej Polakom, że to ostatni dzwonek na zakup mieszkania przed kolejną falą hossy.
Kryzys finansowy zmienił wszystko. Swoje zrobiła przecena sektora deweloperskiego na giełdzie. Ludziom, którzy obserwowali firmy deweloperskie tracące od 70% do 90% swojej wartości w rok trudno już mówić, że ceny mieszkań w Polsce będą rosły. Wreszcie pojawiła się grupa analityków i dziennikarzy, którzy zaczęli stosować znane na całym świecie, proste i sensowne metody wyceny nieruchomości by zbadać czy ceny mieszkań w Polsce są przewartościowane czy niedowartościowane. Jednym z nich jest bez wątpienia ekonomista BRE Banku, Radosław Cholewiński, który opublikował w weekendowym Parkiecie tekst „Mieszkania – kupować czy poczekać na większą przecenę”.
Z artykułu wyłania się jeden kluczowy wniosek: mieszkania w Polsce są przewartościowane. Niektóre wskaźniki sugerują, że ich zawyżona wycena może w niektórych miastach przekraczać wartość fundamentalną nawet dwukrotnie. Zanim omówię kilka sposobów wyceny nieruchomości użytych przez Radosława Cholewińskiego chciałbym zwrócić uwagę na kilka problemów. Po pierwsze, autor popełnia dosyć istotny błąd w swojej analizie, mianowicie zakłada, że po okresie sporego przewartościowania wyceny nieruchomości wrócą do stanu normalnego. Tymczasem rynki kapitałowe charakteryzują się tym, że okresy przewartościowania przeplatają się z okresami niedowartościowania, a relatywna wartość nieruchomości (w stosunku do dochodów, innych aktywów czy kosztów najmu) zmierza od wartości właściwych dla bańki spekulacyjnej do wartości sugerujących niedowartościowanie. Po drugie, przewartościowanie nieruchomości nie oznacza, że ich ceny spadną! (na co Cholewiński wielokrotnie wskazuje) Z jednej strony, inne wartości mogą ‘dogonić’ ceny mieszkań, z drugiej problem przewartościowanie może rozwiązać inflacja, z trzeciej aktywa mieszkaniowe mogą pozostać przewartościowane przez wiele lat.
Najprostszym sposobem zmierzenia czy ceny mieszkań są przewartościowane czy niedowartościowane jest obliczenie stosunku średniej ceny typowego mieszkania do rocznych rozporządzalnych dochodów gospodarstwa domowego. W czasie medialnej histerii związanej z hossą mieszkaniową słyszeliśmy o niezaspokojonym popycie, o wyżu demograficznym (kończy się, nadchodzi niż) o niedoborze powierzchni mieszkaniowej, etc. Natomiast niewiele mówiono o różnicy pomiędzy popytem efektywnym, a popytem potencjalnym. W skrócie: to, że ktoś chce kupić mieszkanie i potrzebuje mieszkania nie znaczy, że go kupi. Może zwyczajnie nie mieć wystarczająco dużo środków. W cywilizowanych krajach stosunek ceny do dochodu (P/I) oscyluje pomiędzy 3 a 4 co znaczy, że przeciętne gospodarstwo domowe musiałoby pracować od 3 do 4 lat by kupić przeciętne mieszkanie. Jak to wygląda w Polsce? (wykres pochodzi z Raportu o inflacji, NBP, czerwiec 2008)
Za NBP
Nawet jeśli można założyć, że Polska jako kraj doganiający bardziej rozwinięte kraje może mieć wyższe wskaźniki P/I to byłoby naiwnością oczekiwanie, że wskaźnik P/I w Krakowie czy Poznaniu utrzyma się na poziomie o 150% wyższym niż średnia dla krajów rozwiniętych.
O dostępności mieszkania nie decyduje jedynie jego cena lecz także koszt i dostępność kredytu, a więc poziom stóp procentowych, prowizje bankowe i wysokość wkładu własnego. W swoim tekście w Parkiecie Cholewiński założył, że przeciętny miesięczny koszt kredytu na zakup mieszkania (70m2, 7 600 zł za m2, 30 lat spłaty, 20% wkład własny, oprocentowanie 5.9%) wynosi 2 400 złotych. Dla przeciętnego gospodarstwa domowego (tu autor popełnił błąd ponieważ założył osoby pracujące i zarabiające średnią krajową netto – 2100, w przeciętnym gospodarstwie pracują mniej niż 2 osoby) obciążenie kredytem wynosi więc 57%. Polskie banki przyjmują górną granicę bezpieczna obciążenia na 50%, w cywilizowanych krajach kredyty stanowiące więcej niż 40% obciążenia uznaje się za ryzykowne!
Dodalem jeszcze jeden wykres dochodowej dostepnosci mieszkan za Raportem o inflacji NBP, tym razem na 100% uwzgledniajacy lokalne wynagrodzenia:
Za NBP
Related posts:
