Najbardziej interesującym instrumentem wyceny mieszkania jest price to rent ratio P/R, czyli stosunek ceny mieszkania do kosztów rocznego (lub miesięcznego) najmu. Idea tego modelu jest banalna: każdy kupujący ma alternatywę w postaci wynajmu, każdy właściciel nieruchomości ma alternatywę w postaci sprzedaży i zainwestowania w inne, bardziej rentowne aktywa. P/R dla rynku nieruchomości przypomina trochę P/E dla rynku akcji. Jaki P/R uznawany jest za fundamentalnie zdrowy? Średni, narodowy P/R dla USA z ostatnich 15 lat wyniósł 16.9, w czerwcu 2007 roku wyniósł 22.8 i od tego czasu spada wraz z cenami nieruchomości. W analizie rynku nieruchomości w Chinach zawarto sugestię, że P/R większy od 200 (miesięczny, a więc roczny większy od 16.7) jest oznaką przewartościowania. Na wykresie (za New York Times) pokazano P/R dla kilku amerykańskich miast od końca lat 80′.
- Za NYT
Pozwolą Państwo, że podam pewien anegdotyczny dowód na przewartościowanie mieszkań w Krakowie. Dobrze mi jest znane 60 metrowe mieszkanie w centrum Krakowa wynajmowane przez znajomych. Miesięczna cena wynajmu – 1500 zł, roczna 18 000. Cena mieszkania na rynku: 600 000 złotych – to zaledwie 10 000 za m2 co, jak na położenie, nie byłoby ceną wygórowaną. Współczynnik P/R wynosi 33.
Trudno znaleźć zestawienia, na podstawie których łatwo byłoby obliczyć P/R dla poszczególnych miast w Polsce. Sporządziłem taką tabelkę dla Krakowa. Średnie P/R dla różnych zestawów danych wynoszą 19.7 co sugeruje około 15% przewartościowanie.
| Dane dla Krakowa | 1-pok. | 2-pok. | 3-pok. |
| Wielkość wynajmowanego mieszkania w m2 ** | 32 | 50 | 66 |
| Średnia cena m2 * | 7 986 | 7 792 | 7 513 |
| Średnia cena wynajmu mieszkania ** | 1167 | 1570 | 2025 |
| Średnia roczna cena wynajmu m2 | 438 | 377 | 368 |
| P/R | 18.2 | 20.7 | 20.4 |
* Raport szybko.pl, III kwartał 2008
**Raport Expandera, II kwartał 2008
Z wykresu sporządzonego przez analityków NBP, liczących teoretyczną cenę mieszkania na podstawie kryterium dochodowości lokalu (czyli tego ile właściciel może na nim zarabiać) wyłania się podobny obraz. Mieszkania w Poznaniu mogą być przewartościowane o około 25%, w Krakowie o 15%, o kilka procent w Gdańsku i Wrocławiu. W Warszawie i Łodzi mieszkania są tańsze niż wynikałoby to z potencjalnego dochodu jaki można z nich czerpać. Niestety NBP nie podaje szczegółowo na jakiej podstawie dokonał powyższych obliczeń i jakie zmienne wprowadził do modelu. Oczywiście, wysoki współczynnik P/R może wrócić do naturalnych rozmiarów albo za sprawą spadku cen mieszkań albo wzrostu cen wynajmu.
- Za NBP
Pozostaje ostatnia kwestia. Czy mieszkania są przewartościowane od strony sektora deweloperskiego? To dosyć proste pytanie o ile ktoś potrafi określić jak długo ten sektor może ‘bezkarnie’ realizować 45% marże na netto. Z obliczeń zespołu analityków NBP wynika, że takie marże realizowali deweloperzy w 2007 roku w Warszawie. Szokujące? Chyba tak, jeśli cały czas bombardowano nas zapewnieniami, że droga ziemia, materiały budowlane i koszt osobowe uniemożliwiają obniżenie ceny mieszkań. Średnia rentowność netto przedsiębiorstw wynosi około 6% i trudno znaleźć powody, dla których miałaby być permanentnie wyższa w sektorze deweloperskim. Tym bardziej, że firmy deweloperskie w USA czy Wielkiej Brytanii w 2008 roku notują poważne straty.
- Za NBP
Część trzecia wieczorem.
Poprzedni odcinek:
Nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce? Cz. I
Related posts:
