Wall Street Journal opublikował interesujący tekst o rynku nieruchomości i praktykach rynku kredytów hipotecznych w Vermont, małym stanie w Nowej Anglii. Vermont zainteresował dziennikarza WSJ ponieważ stan ten w lipcu 2009 mógł ‘pochwalić się’ najniższym odsetkiem nieruchomości mieszkalnych przejętych lub przejmowanych przez banki (in some stage of foreclosure) – zaledwie jeden dom na 28 300 jednostek przechodził taką procedurę. Dla porównania, w niechlubnym liderze rankingu – Nevadzie – przejęty lub przejmowany przez banki jest jeden dom na 56 nieruchomości. W całym roku, kończącym się w lipcu 2009 Vermont znajdował się na trzecim miejscu w rankingu stanów z najmniejszym odsetkiem domów przejętych przez banki (zaledwie 3 na 10 000, w Nevadzie: 396 na 10 000).
Nie zaskoczę chyba nikogo jeśli napiszę, że Vermont miał jeden z najbardziej restrykcyjnych, paternalistycznych, jak nazwaliby go zwolennicy nieskrępowanego wolnego rynku, systemów ustawodawstwa regulujących rynek kredytów hipotecznych. Nie tylko Vermont zresztą. Także Teksas wprowadził bardzo konserwatywne prawo regulujące rynek kredytów hipotecznych – co nie uszło uwadze oddziałowi FED w Dallas, trudno zresztą by gigantyczna dysproporcja w odsetku niespłacanych kredytów hipotecznych pomiędzy Teksasem a Arizoną czy Nevadą umknęła uwadze obserwatorów rynku.
Nie zamierzam udowadniać, że rygorystyczne, paternalistyczne prawo było czynnikiem, który uchronił Vermont (lub Teksas) przez kryzysem na rynku kredytów hipotecznych. Zadowolę się stwierdzeniem, że pomogło uchronić te stany przed bąblem na rynku nieruchomości a potem zwrócę uwagę na efekty uboczne restrykcyjnego prawa kredytowego.
Czym wyróżniało się ustawodawstwo i praktyka rynku kredytów hipotecznych w Vermont?
-
zgodnie z prawem stanowym, brokerzy kredytów hipotecznych przyjmowali na siebie część strat w przypadku niespłacania kredytów przez kredytobiorcę
-
kredytodawcy zobowiązali byli do informowania klientów na piśmie, że ich konkurencja oferuje niższe raty
-
zdelegalizowano w umowach o kredyty hipoteczne tzw. prepayment penalty czyli klauzule wprowadzające karne opłaty w przypadku wcześniejszej spłaty lub refinansowania kredytu
-
banki w Vermont z reguły trzymały kredyty hipoteczne w swoim bilansie, nie sekurytyzowały ich
-
banki w Vermont prowadziły bardziej konserwatywną politykę kredytową, wymagały wyższego wyniku zdolności kredytowej i wyższych wkładów własnych
Efektem powyższych ram prawnych w Vermont jest udział kredytów typu subprime w kredytach hipotecznych ogółem na poziomie 50% średniej dla całych USA (5,8% w Vermont, 11,3% w USA). Jak duże koszty takiej pro-regulacyjnej, paternalistycznej polityki poniósł Vermont?
W czasie ostatnich 10 lat PKB stanu zwiększył się o 60%, zaledwie o 3 punkty procentowe mniej niż średnia dla USA. Należy jednak podkreślić, że na zmianę PKB wpływa także wzrost demograficzny. Tymczasem liczba ludności w Vermont była stabilna, w przeciwieństwie do całych USA, a zwłaszcza stanów objętych bańką na rynku nieruchomości gdzie populacja szybko zwiększała się. Dlatego lepszym miernikiem zachowania gospodarki Vermont będzie PKB per capita. Jak podał czytelnik bloga – Poszi, w czasie ostatnich 11 lat (1997 -2008) PKB per capita w Vermont rósł szybciej niż na pozostałym obszarze USA. W 1997 roku wynosił 82% średniej dla USA, w 2008 roku już 92%.
Wolniej od średniej dla całej gospodarki rósł także wskaźnik posiadania własnych domów, który zwiększył się o 1,1 punktu procentowego w latach 1990-2008, do 73,7%. W USA odsetek ten zwiększył się z 63,9% do 68,1% w tym samym okresie. Warto jednak zwrócić uwagę, że wskaźnik posiadania własnych domów nie zmierza do 100% i istnieje jakaś naturalna bariera dla jego wzrostu – stąd Vermont, w którym wskaźnik ten jest na wyższym poziomie niż średnia krajowa, nie mógł notować równie gwałtownego wzrostu tego wskaźnika.
Poniższe wykresy porównują zmianę PKB w Vermont i na Florydzie oraz zmianę wskaźnika domów przejmowanych przez banki. Floryda jest dobrym porównaniem ponieważ stan ten był epicentrum bąbla na rynku nieruchomości. Zestawienie tych dwóch stanów pomoże więc sobie wyrobić zdanie o kosztach i zyskach z konserwatywnych regulacji kredytowych.
Zmiana PKB:
Za Wall Street Journal
Zmiana odsetka domów przejmowanych przez banki
Za Wall Street Journal
Okazuje się, że naprawdę kilka prostych regulacji wystarczy by znacznie ograniczyć możliwość tworzenia się bąbli spekulacyjnych na rynku nieruchomości. Obowiązek znaczącej wpłaty własnej (20% do 30%), nałożenie na brokerów kredytowych części odpowiedzialności związanej z konsekwencjami niespłacania kredytów, ograniczenie możliwości refinansowania w celu pozyskania dodatkowej gotówki – to kilka z reguł wprowadzonych w Vermont i Teksasie. Takie restrykcyjne prawo nie ma praktycznie żadnych negatywnych skutków gospodarczych (zmuszanie ludzi do ponoszenia odpowiedzialności za swoje decyzje biznesowe z reguły nie rodzi negatywnych konsekwencji). Paternalistyczne prawo ogranicza jednak zyski kredytodawców i całego ‘przemysłu hipotecznego’ oraz rani uczucia zwolenników pełnego wolnego rynku. Rzeczywiście, wybór jest trudny.
Related posts:
Są pewne enklawy wolnego rynku, ale to wszystko.
Ton wypowiedzi przedni, bardzo mi sie podoba 
