Coraz więcej analityków i komentatorów ostrzega przed spekulacyjną bańką na chińskim rynku nieruchomości. Wśród kasandrycznych prognoz znaleźć można opinie George Sorosa, Jamesa Chanosa czy Jima Rogersa. Zwracają oni uwagę, że ekspansja kredytowa będąca częścią programu stymulacyjnego chińskiego rządu spowodowała niekontrolowane podniesienie się cen na rynku nieruchomości a sytuacja na nim zaczyna przypominać tę z okresu 2005-2007 na rynku amerykańskim.
Dlatego chciałbym zwrócić uwagę na rzeczowe opracowanie analityków Danske Research, którzy sugerują, że nawet jeśli na chińskim rynku nieruchomości jest bańka spekulacyjna to znacząco różni się ona od tej z rynku amerykańskiego a jej przekłucie będzie miało dużo mniej poważne konsekwencje.
Zacznijmy od samych cen nieruchomości. Okazuje się, że ich wzrost był umiarkowany w porównaniu z boomem na rynku amerykańskim czy irlandzkim. Bardziej groźny jest fakt, że podobnie jak w USA także w Chinach wzrost cen nieruchomości nie jest równomierny i koncentruje się w kilku wybranych regionach: w stolicy oraz na wybrzeżu.
Proszę jednak zwrócić uwagę, że wzrost cen nieruchomości w Chinach był wolniejszy niż wzrost dochodów. To oznacza, że w okresie tworzenia się bańki spekulacyjnej wskaźnik cena do dochodów (określający ile lat przeciętne gospodarstwo musi pracować na przeciętny dom) istotnie się zmniejszył. To prawda, że chiński rynek nieruchomości jest bardzo drogi (jeśli mierzyć go dochodami lokalnej ludności) ale to zjawisko typowe dla rynków wschodzących. Co więcej, ponieważ realne dochody chińczyków rosną szybciej niż realne ceny nieruchomości rynek nieruchomości staje się tańszy.
Istotne jest także spostrzeżenie, że dynamika sektora budownictwa mieszkaniowego (liczona liczbą nowych konstrukcji) nie odbiegała od dynamiki szerokiego PKB. Odwrotne zjawisko miało miejsce w USA, Irlandii czy Hiszpanii gdzie budownictwo mieszkaniowe gwałtownie zwiększało swój udział w PKB. W Chinach, na co zwracałem uwagę, dużo większym problemem są inwestycje w sektorze produkcyjnym.
Natomiast, moim zdaniem, najważniejszą kwestią związaną z chińskim rynkiem nieruchomości jest niewielka dźwignia finansowa, przy której operuje ten rynek. Około 25% wszystkich transakcji zawierana jest w gotówce. Dla pozostałych 75% transakcji średni wkład własny wynosi około 40%. Oznacza to, że średnio 55% wszystkich transakcji jest opłaconych gotówką. Dla USA mediana wkładu własnego to około 9%. Otóż, jest spore grono badaczy, którzy uważają, że największym problemem związanym z bańkami spekulacyjnymi jest dźwignia finansowa, przy której funkcjonują. To zlewarowanie powoduje, że skutki przekłucia bąbla spekulacyjnego odczuwa cała gospodarka. Wydaje się, że na chińskim rynku nieruchomości ten problem jest marginalny. Zlewarowaniu zapobiegają konserwatywne regulacje, na przykład wymagające 50% wkładu własnego przy zakupie drugiej nieruchomości.
Najważniejszym problemem związanym z chińskim rynkiem kapitałowym jest ekspansja kredytowa z lat 2008-2009. Wskaźnik dług do PKB wzrósł w 2009 roku ze 100% do 120%. Rzecz, w tym, że gospodarka chińska wciąż znajduje się daleko od poziomów Japonii z 1992 roku czy Malezji i Tajlandii z 1998 roku.
Całe opracowanie Danske Research poniżej:
Podobne zagadnienia omówiłem w tekstach:
- Wizualizacja bańki na rynku nieruchomości w USA
- Rozmiary globalnej bańki na rynku nieruchomości
- Nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce? Cz. IV
- Jak pęka bańka na rynku nieruchomości?
- Nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce? Cz. II
- Nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce? Cz. III Zapasy
- Nie ma bańki na rynku nieruchomości w Polsce? Cz. I