W poprzednim tekście opisałem jeden z aspektów hipotecznego bałaganu w USA. Instytucje finansowe, które sekurytyzowały (zamieniały pakiety kredytów hipotecznych w obligacje oparte na kredytach hipotecznych) ukrywały przed inwestorami istotne, cenotwórcze informacje. To jest jednak zaledwie wierzchołek góry lodowej hipotecznego bałaganu w USA.

Bałagan na rynku hipotecznym w USA powstał w dwa podstawowe sposoby. Po pierwsze, banki nie dopełniły wszystkich formalności w czasie procesu zajmowania nieruchomości niewypłacalnego dłużnika (foreclosure). Na przykład na dokumentach brakuje podpisu notariusza albo jego podpis opatrzony jest wcześniejszą datą niż podpis pracownika banku. Innym przykładem niedopełnienia formalności prawnych jest obsługa wielu procesów zajmowania nieruchomości przez jednego pracownika. Niektórzy pracownicy instytucji finansowych lub wynajętych przez instytucje finansowe kancelarii prawnych ‘dokonywali’ kilkuset foreclosures dziennie. Nie mogli więc dokładnie zapoznać się z dokumentami – do czego zobowiązuje ich prawo. Formalne błędy w procesie zajmowania nieruchomości wstrzymały te procesy w wielu bankach. Skłoniły także wiele instytucji wymiaru sprawiedliwości do wszczęcia oficjalnych dochodzeń.

Drugi problem jest dużo poważniejszy i bardziej złożony. Kluczowe znaczenie ma w tym przypadku fakt, że w USA większość hipotek nie jest własnością banków, które udzieliły kredytów. Sekurytyzacja sprawiła, że kredyty hipoteczne ‘przechodziły z rąk do rąk’ by w końcu, teoretycznie, trafić do właścicieli obligacji opartych na nich. Razem z hipotekami powinny wędrować mortgage notes (pewien rodzaj zobowiązania do zapłaty, weksla), które teoretycznie są jedynym dokumentem potwierdzającym zobowiązania kredytobiorcy. Teoretycznie, gdy obecny właściciel praw do kredytu hipotecznego nie jest w stanie pokazać mortgage note to nie może także wykazać prawa do zajęcia nieruchomości w przypadku niespłacania kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę.

W tym miejscu wspomnieć trzeba o MERS (Mortgage Electronic Registration System) – elektronicznym systemie rejestracji kredytów hipotecznych, który znacząco ułatwił sekurytyzację. Teoretycznie, MERS spełnia rolę pełnomocnika podmiotu, który posiada mortgage note a więc teoretycznie jest podmiotem, który ma prawo dokonać foreclosure. Problem polega na tym, że już kilka stanowych sądów podważyło prawo MERS do takich działań. Stanowe prawo często wymaga by podmiot zajmujący nieruchomość posiadał mortgage note a MERS nie zawsze jej posiada. To zaledwie część problemu. Około 60% hipotek zarejestrowanych zostało w MERS. W pozostałych przypadkach rejestrowano je w lokalnych urzędach i rejestrach.

Powstał cały ruch konsumencki pod hasłem ‘pokaż mi mortgage note!’, którego celem jest wstrzymanie procesu zajmowania nieruchomości.

Drugim problemem jest fakt, że umowy sekurytyzacyjne wymagały poprawnego transferu mortgage notes od instytucji udzielających kredytów do finalnych właścicieli prawo do tych kredytów. ‘Po drodze’ istniało kilka innych podmiotów (na przykład sponsor, depozytariusz) a więc miejsc, w którym łańcuch przekazywania dokumentacji mógł się urwać. To nie tylko może skomplikować proces zajmowania domów ale jest także wystarczającym powodem by inwestorzy domagali się od sponsorów, czyli firm sekurytyzujących (Wall Street) odkupienia wadliwych instrumentów finansowych.