Poznajcie Nouriela Roubiniego pesymistę. Twierdzi on, że ceny nieruchomości w USA będą spadać. Rynek nieruchomości jest w trakcie wchodzenia w drugie dno. Negatywnie na ceny nieruchomości oddziaływać będą trzy czynniki:

  • wzrost gospodarczy poniżej historycznego trendu
  • ulga podatkowa, która ‘ukradła’ popyt z przyszłości, a która już przestała obowiązywać
  • potencjalne podniesienie efektywnego moratorium na egzekucje komornicze nieruchomości odblokuje istotną falę podaży

Krótko mówiąc: podaż wzrośnie, popyt spadnie co stworzy rynkową presję na spadek cen.

A teraz poznajcie Nouriela Roubiniego optymistę – dumnego posiadacza wartego 5,5 mln USD luksusowego apartamentu na East First Street. Roubini optymista kupił 340 metrowe lokum we wrześniu 2010 roku. Roubini zaciągnął 2,99 mln USD kredytu hipotecznego w celu sfinansowania transakcji. Co ciekawe, jest to kredyt typu ARM (adjustable-rate mortgage) a więc mało popularna w USA hipoteka o zmiennym oprocentowania. Przez pierwsze pięć lat oprocentowanie jest jednak stałe i wynosi 3,625%.

W języku angielskim funkcjonuje powiedzenie ‘put your money where your mouth is’, które w inwestycyjnym kontekście oznacza podejmowanie decyzji finansowych zgodnych z publicznie wygłaszanymi prognozami. Dlaczego więc człowiek przekonany o tym, że jedynym kierunkiem zmian cen nieruchomości w USA jest spadek wydaje 5,5 mln USD na nowy apartament?

Mogę zaproponować trzy odpowiedzi na to pytanie:

  • Roubini jest nieuczciwy intelektualnie i jego medialny pesymizm jest jedynie chwytem marketingowym
  • Roubini widzi różnicę pomiędzy rynkiem nieruchomości w USA a rynkiem luksusowych apartamentów w najlepszych lokalizacjach
  • zachowanie Roubiniego jest unaocznieniem faktu, że opinia co do przyszłego zachowania cen nie jest jedynym czynnikiem branym przy decyzji o kupnie mieszkania

Pierwszą kwestia jest tzw. ‘kupno czy wynajem’ czyli ustalenie co się bardziej opłaca. Może się okazać, że kupno będzie atrakcyjniejszą opcją nawet w przypadku niewielkiego spadku cen – nie jest tak jednak w przypadku inwestycji Roubiniego. Interesujący tekst napisał o tym Felix Salmon – zachęcam do zapoznania się z nim.

Druga kwestia to efekt psychologiczny związany z posiadaniem mieszkania na własność. Może on sprawić, że osoba podejmie decyzje o kupnie nawet jeśli zdawać sobie będzie sprawę z faktu, że z czysto finansowego punktu widzenia nie jest to optymalna decyzja. Najlepszym przykładem pokazującym ten efekt w działaniu jest kupno nowych samochodów. Z ekonomicznego punktu widzenia kupno czegoś co po przekroczeniu bramy salonu straci od 20% do 30% wartości nie ma sensu. Są jednak psychologiczne, społeczne korzyści z posiadania nowego samochodu.

Kupno mieszkania nie zawsze jest inwestycją w ścisłym znaczeniu tego terminu. Dla większości ludzi jest zapewnieniem sobie miejsca, w którym spędzą dużą część swojego życia. Realizacją marzeń. To jeden z powodów, dla których rynki nieruchomości podatne są na bąble spekulacyjne. Z drugiej strony, poza-finansowe kwestie związane z kupnem mieszkania powinni wziąć pod uwagę wszyscy, którzy czekają na spadek cen z inwestycją w swoje pierwsze mieszkanie.