W zamieszaniu ostatnich kilku dni umknął na blogu niezwykle ważny wyrok Sądu Najwyższego w stanie Massachusetts, który unieważnił akt zajęcia nieruchomości niewypłacalnych dłużnika (foreclosure) w tym stanie dokonane przez US Bank… w 2007 roku. Decyzja jest prawomocna. Powodem unieważnienia aktu przejęcia nieruchomości niewypłacalnego dłużnika (co do tego nie ma wątpliwości) jest fakt, że w momencie przejęcia nieruchomości US Bank nie posiadał dowodów na to, że ma prawo do takich działań. Stało się wskutek niechlujnego prowadzenia dokumentacji związanej z sekurytyzacją kredytów hipotecznych. Innymi słowy, pierwszy stanowy Sąd Najwyższy orzekł (tutaj jest treść wyroku), że niechlujna dokumentacja jest wystarczającym powodem by orzec nieważność przejęcia nieruchomości.

Decyzja Sądu Najwyższego jest retroaktywna. Sąd orzekł, że akt przejęcia nieruchomości z 2007 roku nie ma mocy prawnej (a więc niezwykle kontrowersyjna jest dalsza sprzedaż tak przejętej nieruchomości) a poszkodowany niewypłacalny dłużnik powinien odzyskać prawo do nieruchomości. Sąd nie zamknął jednak bankowi drogi do ostatecznego przejęcia nieruchomości – po uzupełnieniu dokumentacji bank ponownie może zacząć proces przejęcia nieruchomości (US Bank ma już pełną dokumentację).

Felix Salmon napisał, że decyzja SN w Massachusetts może nieść ze sobą katastrofalne ryzyko dla banków. Rynek raczej nie podziela tej opinii (sądząc po notowaniach banków). Decyzja obowiązuje tylko w jednym stanie i może spowodować duże zamieszanie tylko jeśli kolejne sądy najwyższe pójdą w ślady SN z Massachusetts, co jednak jest całkiem prawdopodobne. Istotną kwestią jest także fakt, że prawo w MA wymaga by przy przekazywaniu kredytu hipotecznego wędrował nie tylko weksel (mortgage note) ale także akt własności (deed).

By zobaczyć na czym polega problem z bałaganem na rynku trzeba prześledzić ‘drogę życiową’ spornej hipoteki. Antonio Ibanez wziął kredyt hipoteczny w grudniu 2005. Udzielił mu go Rose Mortgage, Inc i ta firma została zapisana w rejestrze jako właściciel hipoteki. Następnie Rose Mortgage przeniósł własność hipoteki bez wpisania beneficjenta (później w to pole wpisano Option One Mortgage Corporation, które z kolei przekazało prawo własności do (zrobiono to w momencie, w którym Option One nie był wpisany jako właściciel hipoteki i także początkowo pozostawiono pole beneficjenta puste) Lehman Brothers Bank, FSB, który przekazał je do Lehman Brothers Holdings, Inc., który przekazał je do Structured Asset Securities Corporation, która wrzuciła hipotekę Ibaneza wraz z około 1200 innych hipotek do puli hipotek, które Structured Asset Securities Corporation Mortgage Pass-Through Certificates, Series 2006-Z do stworzenia obligacji opartych o wspomniane kredyty. Powiernikiem tego trustu został US Bank.

Za Richard Vetstein

Za Richard Vetstein

Powtórzmy jeszcze raz: problem z przejęciem nieruchomości Ibaneza polegał na tym, że w czasie tego procesu US Bank nie miał prawa do jego przeprowadzenia ponieważ nie przekazano mu skutecznie praw do wspomnianej własności. Stosowne dokumenty US Bank uzyskał kilkanaście miesięcy później, we wrześniu 2008 roku – co jednak nie zmieniło decyzji sądu.

Oznacza to, że w Massachusetts praktycznie każdy kto utracił dom z powodu niewypłacalności może sprawdzić czy bank, który przejął jego nieruchomość miał do tego prawo. Istnieje bardzo duże prawdopodobieństwo, że w trakcie przekazywania hipoteki popełniono jakiś błąd formalny, który unieważni przejęcie domu przez bank. Podobna sytuacja będzie miała miejsce w każdym stanie, którego sąd najwyższy pójdzie drogą SN w MA.