W poprzednim tekście opisałem wyrok Sądu Najwyższego w Massachusetts, który uznał, że jeśli w wyniku niechlujnego prowadzenia dokumentacji bank nie może udowodnić, że w momencie wszczęcia procesu przejmowania nieruchomości niewypłacalnego dłużnika posiadał prawo do takich (był właścicielem hipoteki) działań to akt przejęcia nieruchomości jest nieważny w świetle stanowego prawa. Wyrok SN otwiera drogę tysiącom mieszkańców MA do podważenia legalności przejęcia przez banki nieruchomości, które zostały im zabrane wskutek niespłacania zaciągniętych na ich kupno kredytów.

Sytuacja jest o tyle interesująca, że z moralnego punktu widzenia ludziom tym nie stała się żadna krzywda. Nie spłacali kredytu, a więc nie wywiązywali się ze swoich zobowiązań i utracili nieruchomość.

Jeśli sądy najwyższe w kolejnych stanach podzielą opinię SN z Massachusetts to sytuacja na amerykańskim rynku nieruchomości bardzo się skomplikuje. Po pierwsze proces przejmowania nieruchomości bardzo się wydłuży gdyż banki będą musiały uzupełnić dokumentację. Po drugie, miliony Amerykanów będą mogły zakwestionować legalność przejęcia ich nieruchomości przez banki w ostatnich latach. Skomplikuje to sytuację na rynku nieruchomości gdyż postawi pod znakiem zapytania skuteczność nabycia tych nieruchomości od banków przez ich nowych właścicieli. W najgorszym przypadku może więc dojść do kompletnego zatoru na rynku nieruchomości, zatrzymania transakcji.

Problem może osiągnąć takie rozmiary ponieważ w przypadku sekurytyzacji banki bardzo rzadko dopełniały wszelkich formalności. Sąd Najwyższy w MA orzekł, że podmiot przejmujący nieruchomość musi mieć prawo do takich działań, a mógł mu je przekazać jedynie podmiot posiadający legalne prawo do takich działań. Zakwestionowano więc skuteczność przekazywania prawa własności do hipoteki bez wpisywania beneficjenta (blank) i ewentualne uzupełnianie tego pola później. Podmiot, który nie był wpisany jako właściciel hipotek nie może skutecznie przekazać prawa własności do niej. Wystarczy więc, że jedno z ogniw łańcucha będzie popsute by zakwestionować cały łańcuch przekazywania prawa do własności. A to oznacza olbrzymie problemy ponieważ większość aktów przekazywania własności dokonywano z pustych polem beneficjenta.

Banki będą musiały więc odtworzyć poprawnie cały łańcuch przekazywania tytułów własności co będzie kosztowne, długotrwałe i trudne biorąc pod uwagę fakt, że wiele podmiotów może już nie istnieć albo być w likwidacji.

Osobną, ale niezwykle ważną sprawą jest kwestia tego na ile niechlujne prowadzenie wspomnianej wyżej dokumentacji łamie postanowienia umów tworzących trusty emitujące obligacje oparte na kredytach hipotecznych. Jeśli jakiś sąd uzna, że podmioty sprzedające kredyty hipoteczne do puli, z której tworzono obligacje albo powiernicy trustów złamali umowę z inwestorami nie dopełniając formalności to otworzy to inwestorom w tego typu papiery wartościowe możliwość składania pozwów o odszkodowanie za straty poniesione na tych inwestycjach. A to, biorąc pod uwagę rozmiar strat, może być prawdziwa bombą dla amerykańskiego systemu finansowego.